¿Cuál es el precio real de un terreno?, es lo que se preguntan miles de familias cada día al ver que la suba desmesurada de precios sobre los terrenos 
les niega la posibilidad de concretar sus derechos a una vivienda digna y un pedazo de tierra donde construirla.
Se puede establecer el precio real de un terreno tomando en cuenta el precio al que hoy se concreta la operación de compra-venta del bien, pero, ¿Cómo se ha formado ese precio?. Esa es la pregunta que respondida por el propio sector empresario genera más dudas que certezas.
Según la opinión de “especialistasˮ (empleados directos o indirectos de los intereses corporativos-empresariales), el aumento del precio del terreno es la consecuencia de la crisis económica por la que atraviesa el país. ¿es esta la única respuesta válida? Mejor dicho aún ¿es esta una respuesta?
No es posible disociar la inestabilidad económica de un país, de la forma en que el mercado se desarrolla en el mismo, por lo que seguramente la respuesta difundida por las empresas ha de tener su valor en el resultado final del precio, lo que sí estamos seguros es que esa misma respuesta excluye una serie de factores más importantes que resultan definitivos en la formación de precios de la tierra. Por lo que consideramos que dicha de esa manera, parcial y tendenciosa, más que una respuesta es una excusa.
En el caso de los terrenos para viviendas, según las propias reglas del mercado entre los factores que inciden en el precio final de un terreno debemos distinguir tres grupos:
Los Factores Intrínsecos, los factores extrínsecos y los factores de orden general. A los dos primeros corresponden una serie de características propias del terreno (superficie, relación frente-fondo, capacidad portante del suelo, etc.) y las características relacionadas a su entorno (urbano, sub-urbano, semi-rural, cercanía a núcleos urbanos, accesibilidad, servicios, desarrollo de la zona, etc.). Estos factores son los que permiten una medición técnica relativamente objetiva con respecto al valor del bien. Pero el grupo de factores en discusión sería el tercero, “factores de orden generalˮ dentro del cual se encuentran aquellas características de orden económico y político que tiendan a incidir sobre el precio de estos bienes. Dentro de este factor se encuentra la famosa “crisis económica del país que hace subir el precio de los terrenosˮ que escuchamos repetidamente.
Uno de los principales factores del precio de un bien está determinado por las leyes de la OFERTA-DEMANDA, esta regla básica dice que si la oferta es mayor que la demanda el precio baja, y por el contrario, si la demanda supera la oferta, el precio sube. Este factor que es un principio esencial en la economía sin embargo hoy es pasado por alto en la mayoría de los análisis. ¿Cuánto incide este factor en el precio de los terrenos? Desde la crisis del 2001 hasta hoy, la consecuencia de las políticas económicas se refleja claramente en la recuperación y aumento sostenido de la capacidad de consumo de la población. En los mismos medios en que abundan los pronósticos catastróficos de la economía, se admiten las cifras récords anuales de producción, ventas, turismo, etc.
Todo lo expresado se traduce a la formula económica de la siguiente forma: La Demanda en constante aumento, frente una oferta limitada produce una sobre valoración de precios. Que es una forma bonita de retratar la especulación empresarial. Ya que la oferta, no es un factor natural o independiente, sino que es manejado arbitrariamente por los dueños de las tierras. Ellos manejan la oferta a su conveniencia, deforman los precios hasta el límite sin ninguna competencia que los pudiera dejar en evidencia. Los últimos aumentos en los precios de los terrenos no coinciden con ningún índice de inflación, con ninguna crisis económica y ni siquiera tienen la excusa del sector productivo que se adelanta “por las dudasˮ al aumento de los insumos.
Es curioso cómo se contradicen los sectores empresarios al respecto, cuando afirman que los créditos del programa PRO.CRE.AR. No tienen una gran importancia en términos económicos-sociales (empleo, industrialización, trabajo en blanco, impuestos y más consumo),al mismo tiempo que sus ofertas apuntan a los beneficiarios del programa del cual sacan el máximo provecho, o aprovechamiento.
Esta reacción del mercado que se denomina “puja redistributivaˮ, no es más que la ambición de los grupos económicos ante el conjunto de la sociedad representada por el estado, para quedarse con la máxima porción de riqueza que se produce. Es un deporte sin reglas donde un mercado bien ejercitado sabe cómo quedarse con las ganancias producidas por la sociedad, llevándose medallas en INFLACIí“N, EVASIí“N FISCAL, FUGA DE CAPITALES y toda una serie de estrategias mezquinas y altamente perjudiciales.
En los últimos días el debate por la inflación en la canasta básica alimenticia desenmascaró este embate del mercado contra la población, y para hacerlo sólo tuvo que plantear una pregunta básica que nadie se animó a formular. ¿Quién te aumenta los precios?*. Mostrando la desproporcionada relación entre los costos totales de un producto y su precio en góndola.
(*) Link: http://www.youtube.com/watch?v=svSjIEPf4fw
Si bien el mercado inmobiliario se trata de un campo económico con características muy distintas, en el campo político esas estrategias son las mismas en sus objetivos, y el reparto de roles entre damnificados y beneficiados es igual.
Cualquier ciudadano de los que se viene topando con todo tipo de obstáculos para acceder a un terreno ha sufrido por lo menos las siguientes situaciones:
Al encontrar un terreno y preguntar por sus dueños, encontramos una oferta razonable, terreno 10×30 en $60,000 pero al momento de concretar la operación (una semana después) nos informa el vendedor que el terreno tiene un nuevo propietario, la inmobiliaria “Xˮ.
Al llamar a la Inmobiliaria “Xˮ la oferta ha cambiado drásticamente a $100.000, En el transcurso de la búsqueda esta situación se repetirá. Cuando por fin encontramos un terreno y concretemos la operación, esta vez el precio razonable será $100.000, en un gran loteo por ejemplo.
El precio del mismo algunos días más tarde (después del sorteo PRO.CRE.AR, con línea para compra de terreno) habrá aumentado a $150.000 , no hubo en un año, ni mucho menos en un mes ninguna variable dentro de los “factores de orden generalˮ que pudiera transformar el precio con esa magnitud. Llegaremos a sospechar que quizás fue un buen negocio y nuestro pedacito de tierra descansa sobre un tesoro, pero no será el caso.
(*) Los precios de referencia y sus variaciones fueron extraídos de ofertas en Tucumán entre los meses de Octubre y Diciembre de 2013.-
Esta receta del empresariado responde al embate del mercado contra el estado por el control de la economía, que hoy niega a muchas familias el cumplir sus sueños y poco tiene que ver con la mencionada “crisis económica del paísˮ.
Pretender que el mercado se limite a operar dentro de un margen razonable, sin abusar de su poder, es cuanto menos ingenuo. Las limitaciones y restricciones necesarias para proteger los derechos sociales no pueden quedar libradas a la especulación o a la buena fe.
La iniciativa del Estado que brinda a un amplio sector social la oportunidad de acceder a la vivienda es además de una excelente alternativa a los programas nacionales y provinciales, una fuente de beneficios para los sectores profesionales e industriales que sin embargo (salvo excepciones) muestran una disposición contraria a la que se esperaría.
Frente a esta problemática es que se necesita dotar al estado de herramientas legales (reforma de código civil*) que permitan actuar directamente contra estos abusos y así preservar y hacer valer el derecho a la vivienda digna.
(*) Link: http://www.pagina12.com.ar/diario/economia/2-235264-2013-12-09.html
